Zarządzanie osiedlami mieszkaniowymi
Mylą się te osoby, które uważają, że osiedle to grupa nieruchomości. Okazuje się, że często funkcjonowanie osiedla związane jest ze skomplikowaną sytuacją prawną, w której różne podmioty mają różny wpływ na całe osiedle.
W przeciętnej rozmowie o własności mało kto zdaje sobie sprawę, że czym innym jest własność spółdzielcza, własność odrębnego lokalu, a jeszcze czym innym własność czy współwłasność całej nieruchomości. Dla pierwszej podstawy prawne określa prawo spółdzielcze, dla drugiej ustawa o własności lokali, a dla trzeciej kodeks cywilny w rozdziale o własności i współwłasności. Należy nadmienić, że każde z wymienionych praw może być obciążone służebnościami dla pozostałych. Wzajemnie daje to bardzo dużo kombinacji form prawnych i zależności między różnymi nieruchomościami. Ilość i ich rodzaj są ograniczone tylko wyobraźnią notariuszy. Niestety, niektórzy z nich sprawiają wrażenie, że lubują się w wymyślaniu jak najbardziej oryginalnych koncepcji dla pojedynczych nieruchomości – lecz ich pełna kreatywność objawia się dopiero w przypadku osiedli. W tym artykule zaczniemy od prostego przypadku, który występuje na jednym z zarządzanych przez nas osiedli.
Jest to osiedle, na którym jest kilka wspólnot mieszkaniowych (jedno- i wielobudynkowych) oraz są także nieruchomości drogowe, których współwłaścicielami są wszyscy mieszkańcy osiedla. Przy tak skonstruowanej własności nie jest możliwa opieka nad całym osiedlem przez wspólnoty mieszkaniowe (np. bloki), gdyż wspólnoty nie mogą opiekować się terenem prywatnych innych osób. Z drugiej strony właściciele stają się odpowiedzialni za teren znacznie oddalony od ich bloków. Wyobraźmy sobie, że jeśli dojdzie do wypadku (samochodowego, poślizgnięcia się na lodzie i złamania nogi) na drodze oddalonej od naszego miejsca zamieszkania kilka bloków dalej, ale której jesteśmy właścicielem – to możemy być za to odpowiedzialni. Ze względu na przepisy i konsekwencje prawne – ubezpieczenia OC wspólnot mieszkaniowych nie chronią osób indywidualnych, więc stajemy się adresatem regresu osoby poszkodowanej…
Jest to jeden z przykładów dziwnych rozwiązań prawnych funkcjonujących w Polsce – jednak dla takiego przypadku i innych znaleźliśmy efektywne rozwiązania, które są skuteczne i tańsze niż myślisz.
